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Logements secondaires
Logements secondaires : conception, permis et construction dans les 30 municipalités de la région du Grand Toronto (RGT) - étude de zonage, plans de permis et construction par une seule équipe.
Logements secondaires - aperçu
Points clés
- Caractéristiques clés : Logements au rez-de-chaussée, à l'étage ou au-dessus du garage, Enregistrement du second logement auprès de la municipalité, Insonorisation et séparation coupe-feu entre les logements
Logements secondaires aménagés dans une maison existante - au rez-de-chaussée, à l'étage ou au-dessus du garage, conformes à la norme de second logement du Code du bâtiment de l'Ontario.
Caractéristiques et Spécifications
- Logements au rez-de-chaussée, à l'étage ou au-dessus du garage
- Enregistrement du second logement auprès de la municipalité
- Insonorisation et séparation coupe-feu entre les logements
- Raccordements pour cuisine, salle de bain et buanderie
- Vérification de la conformité du stationnement et des entrées
Points clés
- Les logements secondaires sont la catégorie juridique ontarienne du second logement autonome aménagé dans une maison existante - un classement réglementaire, non un style. Appartement au sous-sol, étage converti ou agrandissement arrière y entrent tous.
- C'est la définition qui compte, non l'emplacement : cuisine, salle de bain, aire de couchage indépendantes et issue propre, enregistré comme logement distinct.
- La conformité décide du succès : séparation coupe-feu au degré requis, avertisseurs de fumée interreliés entre les deux logements, détection de monoxyde de carbone, issue par chambre et entrée ne traversant pas l'autre logement.
- Comme le projet de loi 23 autorise trois logements, un logement secondaire et un pavillon de jardin ou une maison sur ruelle peuvent coexister sur le même terrain - d'où deux revenus locatifs pour une seule propriété.
Le logement accessoire est le terme réglementaire employé en Ontario pour désigner un second logement autonome à l'intérieur d'une maison existante : une catégorie juridique plutôt qu'un style de construction. Un appartement au sous-sol est un logement accessoire. Un étage converti aussi, tout comme une annexe arrière dotée de sa propre porte ou une unité aménagée dans un rez-de-chaussée surdimensionné. Ce qui le définit n'est pas son emplacement, mais le respect de la définition : cuisine, salle de bain et chambre indépendantes, et sa propre issue.
C'est la forme que recherchent les propriétaires qui veulent d'abord des documents en règle. Le cadre provincial est le Règl. de l'Ont. 299/19 sur les logements résidentiels supplémentaires, modifié en novembre 2024, superposé au projet de loi 23 - la Loi de 2022 visant à accélérer la construction de plus de logements - qui oblige les municipalités ontariennes à autoriser de plein droit jusqu'à trois logements sur la plupart des terrains desservis portant déjà une maison isolée, jumelée ou en rangée. Avant cette loi, la plupart des seconds logements exigeaient une modification de zonage de six à douze mois, sans garantie d'approbation. Ce goulot d'étranglement a disparu ; les exigences du Code, non.
Ce que cela comprend
- Enregistré comme logement distinct selon le Règl. de l'Ont. 299/19, et non aménagé en appartement sans permis
- Séparation coupe-feu cotée entre les logements, avertisseurs de fumée interreliés et détecteurs de CO dans les deux unités
- Fenêtre de secours conforme ou seconde issue pour chaque chambre, hauteur libre minimale vérifiée avant le devis
- Entrée indépendante de l'autre logement, conçue en accès latéral, arrière ou de plain-pied
- Évaluation de régularisation pour les logements bâtis sans permis par un ancien propriétaire
- Planification à trois logements selon le projet de loi 23 : logement accessoire et unité détachée sur le même terrain
- Déclaration et inspection ESA de tous les nouveaux circuits et de l'alimentation de la seconde cuisine
- Bas de la fourchette de 40 000 $ à 450 000 $ de la catégorie, contre 200 000 $ à 350 000 $ pour une unité détachée de 500 à 600 pi²
La conformité décide du sort de ces projets. Chaque unité exige une séparation coupe-feu au degré prescrit entre les logements, des avertisseurs de fumée interreliés dans les deux, des détecteurs de monoxyde de carbone, une fenêtre de secours conforme ou une seconde issue par chambre, une hauteur libre minimale, et une entrée qui ne traverse pas l'autre logement. Les travaux électriques sont déclarés à l'ESA. Lorsqu'un logement est créé dans une maison existante, les travaux relèvent de la rénovation : l'inscription HCRA et la garantie Tarion ne s'appliquent généralement pas, mais nous confirmons cette classification projet par projet.
Qui les construit : des propriétaires qui financent leur hypothèque par un revenu locatif, des familles multigénérationnelles, et des investisseurs qui régularisent une unité bâtie sans permis par un ancien propriétaire. Ce dernier cas est fréquent à Brampton, Mississauga et Scarborough, et c'est celui où une évaluation honnête compte le plus : un logement sans permis est inassurable.
Le coût se situe au bas de la catégorie, qui s'étend de 40 000 $ à 450 000 $, loin sous les 200 000 $ à 350 000 $ d'une unité détachée de 500 à 600 pi². L'examen du permis prend de quatre à huit semaines. Comme le projet de loi 23 autorise trois logements, un logement accessoire et un pavillon de jardin ou une maison sur ruelle peuvent coexister sur le même terrain - c'est ainsi que l'on obtient deux revenus locatifs d'une seule propriété.
Logements secondaires - permis et approbations par municipalité
Ce que coûtent habituellement les approbations et à quoi ressemblent les terrains dans les municipalités de la RGT où nous construisons le plus.
| Municipalité | Frais d’approbation habituels | Typologie du terrain |
|---|---|---|
| Toronto | 8 000 $ à 14 000 $ en frais de permis, de redevances d'aménagement et d'examen des plans | Terrains étroits du centre-ville bordés de ruelles publiques à l'arrière - Toronto en compte plus de 300 km, davantage de façades sur ruelle que toute autre ville canadienne. |
| Brampton | 5 500 $ à 10 000 $, enregistrement de Brampton et redevances de Peel compris | Terrains profonds de lotissements récents, souvent dotés d'un appartement au sous-sol non enregistré à mettre aux normes de séparation coupe-feu du Code du bâtiment de l'Ontario. |
| Mississauga | 6 500 $ à 11 000 $ en frais de la Ville de Mississauga et de la région de Peel | Grands terrains de lotissements des années 1970 à 1990 avec garage attenant ; la conversion de garage et la maison de cour arrière y sont deux issues également courantes. |
| York | 8 000 $ à 14 000 $ selon le barème tarifaire de la Ville de Toronto | Terrains anciens et étroits de maisons jumelées sur trame de ruelles, avec de fréquentes entrées mitoyennes à régler avant le dépôt du permis. |
| Etobicoke | 8 000 $ à 14 000 $ selon le barème tarifaire de la Ville de Toronto | Double réalité : trame riveraine desservie par des ruelles à Mimico et New Toronto, contre grands terrains boisés dans The Kingsway, où le pavillon de jardin domine. |
| Ajax | 7 000 $ à 12 000 $, redevances de la région de Durham comprises | Terrains compacts de lotissements des années 1990 et 2000, où l'accès de chantier obligatoire de 1,2 m en cour latérale fixe la largeur maximale du module que nous pouvons lever à la grue. |
| King | 9 000 $ à 16 500 $, redevances de la région de York et permis d'installation septique compris | Parcelles de domaine et parcelles agricoles, souvent de plus d'un acre, alimentées par puits et fosse septique privés, avec restrictions dans le noyau de la moraine. |
| North York | 8 000 $ à 14 000 $ selon le barème tarifaire de la Ville de Toronto | Terrains profonds de bungalows d'après-guerre, typiquement de 50 pi sur 120 pi, dont la cour arrière suffit à un pavillon de jardin détaché et au dégagement obligatoire de 1,5 m. |
Les fourchettes de frais sont indicatives et tirées de notre expérience - confirmez les tarifs en vigueur auprès de la municipalité.
Types d'Unités Connexes
Questions Fréquemment Posées
Tout ce que vous devez savoir sur nos services.
Logements secondaires aménagés dans une maison existante - au rez-de-chaussée, à l'étage ou au-dessus du garage, conformes à la norme de second logement du Code du bâtiment de l'Ontario. Concrètement : logements au rez-de-chaussée, à l'étage ou au-dessus du garage ; enregistrement du second logement auprès de la municipalité ; insonorisation et séparation coupe-feu entre les logements ; raccordements pour cuisine, salle de bain et buanderie. Un seul contrat couvre la conception, le permis et la construction - aucun transfert de dossier entre un concepteur et un constructeur en cours de route.
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Pour une unité de référence de 700 pi², notre fourchette d'estimation va de 91 000 $-147 500 $ à Brock jusqu'à 95 500 $-155 000 $ à East York - soit environ 383 $ à 402 $ le pied carré. L'écart n'est pas une majoration : ce type de travaux suppose aucune enveloppe neuve - le budget passe dans la séparation coupe-feu, les fenêtres d’issue, la hauteur libre et une seconde cuisine, et la différence d'une municipalité à l'autre vient des frais d'approbation, de la profondeur de gel et de la charge de neige. Le prix final suit la visite du site.
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Oui - un permis de construire est exigé dans chaque municipalité de la RGT. Le projet de loi 23 (Loi de 2022 visant à accélérer la construction de plus de logements) et le Règl. de l'Ont. 299/19 autorisent de plein droit jusqu'à trois logements sur la plupart des terrains desservis, ce qui évite généralement une modification de zonage. Les frais municipaux vont de 5 500 $ à 10 000 $ à Brampton jusqu'à 9 000 $ à 16 000 $ à Caledon, chiffrés séparément du chantier. L'examen des plans prend habituellement de quatre à huit semaines.
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Dans les 30 municipalités de la région du Grand Toronto, de Toronto jusqu'à Clarington. Chacune a son règlement, son barème de frais et son guichet d'examen, et nous déposons auprès du bon : la page municipale de votre adresse indique la fourchette d'approbation, la profondeur de gel et la saison de chantier locales.
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De huit à quatorze mois, en toute honnêteté : conception et plans, de quatre à huit semaines d'examen, puis la construction. Comme ce type de travaux suppose aucune enveloppe neuve - le budget passe dans la séparation coupe-feu, les fenêtres d’issue, la hauteur libre et une seconde cuisine, c'est la phase chantier qui varie le plus d'un projet à l'autre. L'excavation est planifiée dans la saison de construction locale et les travaux intérieurs se poursuivent l'hiver.
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